Les actualités du cabinet

le-revenu-interview-septembre-2013

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ii.   L’abattement exceptionnel supplémentaire de 25% L’abattement exceptionnel de 25% s’applique aux plus-values résultant de la cession des biens immobiliers ou des droits portant sur ces biens intervenant entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014 dans les conditions prévues :

• à l’article 150 U du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI et de l’article 8 ter du CGI ;
• à l’article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

Ce dispositif ne s’applique pas aux plus-values issues de la cession de :

• Terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant ;
• Des titres de société à prépondérance immobilière ;
• De droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI ;
• Des parts d’un fonds de placement immobilier.

Il ne s’applique non plus aux cessions réalisées par le cédant au profit :

• Du conjoint, pacsé, concubin, ascendant ou descendant ;
• D’une personne morale détenue par le cédant et ou des personnes annoncées ci-dessus.

iii.  Taxe additionnelle de la plus-value immobilière Il convient de rappeler que depuis le 1^er janvier 2012 (article 70 de la loi 2012-1510 du 29 décembre 2012) une taxe additionnelle s’applique sur les plus-values immobilières autres que celles portant sur les terrains à bâtir, imposables à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel ou au prélèvement dû par les non-résidents, d’un montant supérieur à 50.000 euros ainsi que par les domiciliés hors de France et assujettis à l’impôt sur le revenu.  

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Les modalités de soutien au secteur du logement en France sont à revoir. Pour Philippe Tannenbaum, analyste financier indépendant, l’immobilier est un produit financier qui doit être mis plus largement à disposition des épargnants.Article paru sur Boursorama le 12 septembre 2013L’accès au logement reste une préoccupation majeure dans le pays. Les orientations prises dans ce domaine, et que semblent bien confirmer la loi en cours de présentation, sont affectées par trois vices majeurs.Le premier est de considérer que l’accès au logement doit se faire par le biais de la propriété, alors qu’on peut être parfaitement heureux en louant : l’important est de faciliter la construction, pas l’accession. Le second consiste à n’aider l’investissement, qui supporte la construction, qu’au travers de dispositifs d’incitation fiscale, qui faussent les raisonnements d’allocation - on achète parce qu’on va économiser des impôts, pas parce que l’actif est de qualité, et du coup on s’expose à des pertes. Le troisième consiste à mélanger considérations économiques et sociales, en n’aidant que le logement social ou quasi-social, et en imposant pour les propriétaires des contraintes diverses qui viennent décourager les velléités d’investissement. Par exemple, la nouvelle loi annoncée imposera une énième modalité de contrôle des loyers.Une logique tout à fait différente est pourtant possible, et réaliste. Elle consiste à considérer le logement comme le support d’un produit financier, et à le proposer comme tel aux épargnants. Il doit normalement en résulter un afflux de capitaux dans le secteur, une solution au problème de la pénurie par la mise en ouvre de processus naturels de marché.Un logement, en France, aujourd’hui est un produit financier doté de trois caractéristiques. La première est que sa volatilité est faible. Les prix de l’habitation peuvent certes baisser, du fait essentiellement de la désolvabilisation des ménages, mais les périodes de baisse restent limitées en ampleur et dans le temps, ne serait-ce que du fait de la permanence des besoins et donc de la demande. La seconde est que sa rentabilité se dégage surtout en fin d’investissement. La rentabilité intermédiaire d’un logement, on le sait, est faible. En revanche, la revente doit normalement dégager une plus value, si le produit a été bien acquis, si sa valeur d’origine n’a pas été artificiellement poussée à la hausse par les avantages fiscaux. Ceci est d’autant plus vrai que la situation de pénurie ne résulte pas que d’une insuffisance de construction. Elle résulte aussi de flux socio-démographiques lourds (croissance démographique, recomposition des familles, etc.) qui font que le parc existant doit en permanence être réalimenté. La troisième est que sa rentabilité est indexée, sur les prix et aussi sur l’économie dans son ensemble.La conjonction des trois fait que le logement libre, ou dît « intermédiaire », se définit comme une obligation zéro coupon : de la dette, à rentabilité intermédiaire faible ou nulle mais finalement bien au rendez-vous in fine, grâce à la revalorisation due à l’indexation et aussi grâce à la plus value finale. Or, de la dette, tout le monde en veut aujourd’hui, car il s’agit d’un produit de placement moins risqué que les actions. On veut surtout de la dette privée, car la dette publique, au moins en Europe ne rapporte plus rien. Et on veut de la dette longue, dans la perspective d’adosser à terme les retraites. Il y a donc une vraie légitimité à proposer ce produit à l’épargne publique.Les Etats-Unis, lorsqu’ils ont eu à financer un effort de reconquête de leurs centres villes, ont mis en place des programmes d’émission d’obligations, souscrites par des particuliers fortunés. Le réalisme de l’appel à l’épargne a donc déjà été testé.Une autre voie passe par la Bourse. Elle consiste à constituer un portefeuille d’habitation qui serait versé en Bourse, par l’intermédiaire d’une foncière sous statut SIIC, qui confère la transparence fiscale. Celle-ci acquerrait et construirait pour son compte propre. Elle se financerait par appel au marché de fonds propres et de dette de type obligataire. Les épargnants en achetant ces titres auraient l’opportunité de placer leur argent dans de l’habitation, en plus liquide et à moindre coût fiscal. Ce sont tous les épargnants, y compris peu fortunés, qui auraient accès à cette offre.En France, l’habitation a déjà été présente en Bourse, avec succès, par l’intermédiaire de foncières spécialisées dîtes SII, dotées d’un statut de transparence fiscale. Le statut des SII a été supprimé sur décision irresponsable de l’administration, bien qu’elles aient beaucoup construit. Avec elles c’est toute l’habitation qui a été abandonnée par la Bourse, parce que la double imposition, au niveau de la foncière plus à celui du détenteur de titres, rendait définitivement le placement sans intérêt. C’est ce statut qu’on peut réactiver. On a donc là une solution non coûteuse pour les budgets publics (la transparence fiscale n’est pas une exonération : l’impôt reste dû, mais il est perçu ailleurs), non dépendante du bon vouloir bancaire, et d’inspiration volontariste. Ce choix parait très supérieur à celui actuel de la contrainte et de l’aide fiscale. Notons qu’en sus de contribuer à soutenir la construction, il peut offrir un produit de placement adapté à la gestion des revenus de retraite.

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Rencontre : Les ateliers de l'immobilier - 26 mars 2013

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L’OPCI : un véhicule d’investissement immobilier liquide, souple et dynamiqueDéfinis par l’ordonnance du 13 octobre 2005, les organismes de placement collectifs immobiliers (OPCI) sont venus compléter le dispositif existant des placements du secteur de la « pierre papier » que sont les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC), dont ils offrent tous les avantages. Les OPCI sont des véhicules d’investissement dans des immeubles, détenus directement ou indirectement, donnés en location ou construits exclusivement en vue de leur location, y compris en état futur d’achèvement.Conformément au Code monétaire et financier, les OPCI prennent la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soit de fonds de placement immobilier (FPI). Ils sont ouverts à tout investisseur personne physique ou personne morale.Les OPCI ont de nombreux atouts qui sont notamment : une liquidité facilitée, une gestion immobilière souple, une fiscalité adaptée et un investissement sécurisé.Ces organismes présentent aussi des particularités qu’il est important de bien connaitre quant à leur cadre juridique et fiscal (1) et quant à leurs acteurs (2).1. Cadre juridique et comptableAux particularités juridiques et fiscales (1.1), répondent des particularités comptables (1.2).1.1. Particularités juridiques et fiscalesLes associés auront le choix, en fonction de leur approche patrimoniale, entre deux types d’OPCI.Les FPI constituent des copropriétés d’actifs immobiliers, d’actifs mobiliers et de liquidités. Les FPI n’ont pas la personnalité morale. En conséquence, ils ne sont pas assujettis à l’impôt sur les sociétés mais à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les SPICAV constituent des sociétés anonymes ou des sociétés par actions simplifiées à capital variable. Leurs revenus et plus-values seront imposés selon la fiscalité des revenus mobiliers et plus-values d'actions. Elles bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de leurs bénéfices dès lors qu’elles satisfont à leurs obligations de distribution.1.2. Particularités comptablesSous réserve de certains principes spécifiques, les OPCI appliquent les dispositions du plan comptable des OPCVM, notamment concernant les règles comptables (image fidèle, comparabilité, permanence des méthodes, égalité des porteurs), la définition des actifs et des passifs, les règles de comptabilisation des dépôts et instruments financiers autres que les actifs immobiliers spécifiques aux OPCI.Parmi les particularités comptables, il faut notamment souligner que les plus et moins-values latentes sont inscrites en différence d’estimation dans le compte de capital car elles ne constituent pas des sommes distribuables.2. Les acteursLa société de gestion joue un rôle central (2.1), accompagnée de divers acteurs qui assurent la transparence de l’OPCI (2.2).2.1. Rôle de la société de gestionLa société de gestion est en charge de la gestion financière, administrative, comptable et immobilière de l’OPCI.Elle doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et disposer d’un programme d’activité spécifique lui permettant de gérer les OPCI. Sous réserve d’examen des statuts par l’AMF et à condition que ses comptes fassent l’objet d’un contrôle légal, la forme de la société est libre.Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, à condition que leurs activités ne soit pas source d’un éventuel conflit d’intérêts.2.2. Les autres acteursParmi les autres acteurs figurent notamment l’évaluateur immobilier et le conseil de surveillance. Le premier a pour mission l’évaluation des actifs immobiliers de l’OPCI, quant au second, il établit au moins une fois par an un rapport rendant compte des éventuelles difficultés.La transparence des OPCI est encore assurée par le dépositaire qui est un établissement de crédit ou entreprise d’investissement habilitée à la fourniture du service de conservation ou administration d’instruments financiers. Cet acteur a pour mission la conservation et le contrôle de l’inventaire des actifs non immobiliers de l’OPCI. Enfin, un commissaire aux comptes doit certifier l’exactitude du document d’information périodique et les comptes annuels de l’OPCI.Sarah Lugan : MRICS – Diplôme Supérieur Notarial Jean-Christophe Bouchard : MRICS – Diplôme d’Expertise Comptablehttp://banque-finance.efe.fr/2013/04/08/lopci-un-vehicule-dinvestissement-immobilier-liquide-souple-et-dynamique/EFE - OPCI - Avril 2013

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Stricter banking regulations mean the need for additional capital. The banks are still suffering losses brought on by the on-going financial crisis. While waiting to find means to reinforce their capital, certain banks are tempted to transfer, either temporarily or permanently, the mortgage liabilities which are rapidly consuming their capital.

Generally, the restrictions on the banks’ lending capacity encourage them to transfer the non-profitable liabilities in order to restore their lending capacity.

The repurchase of distressed debts is needed in order to overcome the problems in which the banks are facing.

Debtor’s perspective:

Imagine a company has bought a property for the value of 100. It is financed by shareholders equity at 30 and a loan from the bank at 70. Due to the financial difficulties, the property is now estimated at 55. The loan has covenants which provide for the use of guarantees, notably in the case where the value of the property is reduced. The debt is secured by a mortgage (“inscription de privilège de prêteur de deniers”) and a pledge on the shares of the company.

Even if it transfers the property, which is worth 55 compared to an original value of 100, the company can’t pay back its’ debt or the guarantees. The company could also be liable in the case of a management fault.

Creditor’s perspective

Imagine a company is debtor for a liability of 70 with a pledge on the company’s shares which benefits the bank. The bank transfers the liability with a nominal value of 70 for 60 to another company.  The bank has two possibilities: either it is forced to increase the interest rates; or the bank transfers its’ non profitable liabilities in order to meet its targets due to the restrictions on its lending capacity.

For an asset bought for 100 and now valued at 55, the bank would have to constitute a provision of 15 (70-55=15). Consequently, the bank would be inclined to transfer the liability for 60. In this case, the bank would make a loss of 10 (70-60=10) and a corporate tax saving of 3 (10x33 1/3%=3). The bank would limit its actual loss to 7(10-3=7).

Transferee’s perspective

The bank transfers the liability with a nominal value of 70 to the transferee company for 60. The debtor company then buys back the shares for 1euro each from this company. The transferee company has therefore bought the liability for 60 with a nominal value of 70 and a current value of 55. The transferee company enforces its’ right from the pledge on the debtor company’s shares and releases through this company a loss of 45 (100-55=45). The transferee company therefore makes a corporate tax saving of 15 through the debtor company (45x33 1/3%=15). This solution is possible as under French tax law there’s no questioning of deficit or potential losses in the case where there’s a change of control, except of course in the case where there’s an abuse of law.

From an economic point of view, it’s necessary to consider certain modified regulations brought about by recent laws. The Financial Law 2011 provides a cap for the use of deficits. It is the transferee who controls the calendar for tax losses, which is only potential as long as the property is not transferred. Implementing a fiscal integration between the transferee and the debtor company allows the transferee to directly control the deficits at the appropriate time.

This operation could present certain difficulties with regards to the monopoly of the banks, litigious redemption and guarantees.

The bank’s monopoly

In the case where buyers of the liabilities are investors but not credit institutions, we must examine whether the repurchase of such liabilities is likely to breach the banking monopoly. No entity other than a credit institution is permitted to carry out banking transactions or provide payment services on a regular basis. Nor can they receive equity from the public either immediately or for a term of less than two years[1]. Any person acting as an entity or on their behalf who ignores these bans may be sentenced to up to three years in prison and ordered to pay a fine of up to 375.000 euros. However, the French Supreme Court “Cour de cassation” has stated that transactions carried out by unauthorised persons in breach of the monopoly are not necessarily null and void[2].

Banking transactions can be classified as follows:

-     Receiving money from the public[3] in the form of a deposit with the right to use the money as long as they replace it.

-    Credit transactions[4] such as the immediate or deferred availability of funds, or leasing transactions with a call option.

-   Payment services[5] which include the possibility for funds to be transferred and cash services.

With regards to the banking monopoly, the repurchasing of distressed debts cannot be considered to be any of the above three mentioned transactions. No equity is made available except in the situation where a new loan is granted.

Litigious redemption

It is the possibility for the debtor of a disputed right to discharge the debt by reimbursing the transferee the price of the transfer when the creditor has transferred his debt[6].  The debtor must pay the price of the transfer, any eventual costs and any interest. The transferee’s consent is not required[7].

Conditions concerning litigious redemption:

-        The right can be exercised only after being disputed – a procedure must be in place at the time of the transfer. The procedure must concern the substance of the case[8]. The litigation must still be on going at the time of the litigious redemption[9].

-          Redemption can only be exercised by a defending party[10].

-       There must be an actual transfer. For example, a transfer resulting partially from shares under the scission regime does not constitute a transfer allowing the use of litigious redemption[11].

 In this context, it’s possible to transfer the asset in two ways:

-    The transfer of several assets for a fixed price: as long as the assets can be individualised[12], a transfer made for a fixed price calculated statistically and not on a case by case basis is not, in itself, enough to exclude the application of article 1699 of the Civil Code.

-          The “earn out”: by way of an additional price according to the result of the procedure. It is not uncertain as it is determined according to the collection of funds. The earn out does not prevent the litigious redemption[13].

Insolvency proceedings will mean that the debtor cannot exercise the litigious redemption. A repayment or liquidation judgement means that the debtor cannot pay off any debts which arise before the judgement[14]. Similarly, the liquidator, who must act in the parties collective interests, cannot exercise the litigious redemption[15].

Covenants

Covenants are stipulations included in the loan agreement. They oblige the borrower to respect certain financial norms such as particular ratios and debt restrictions. Covenants can also prohibit the borrower from providing security and from taking out new loans without the agreement of the lender. In the case where these stipulations are not adhered to, penalties include the immediate reimbursement and readjustment of the tariff conditions. The effects of the covenant can always be limited for different reasons. These include declaring a debt, the prohibition of paying off debts which arise before the judgement and therefore the paralysis of the immediate reimbursement.

This type of investment will undoubtedly expand in the coming years due to the financial benefits for the lending parties. 

[1]Article L511-5 Monetary and Financial Code ILO - Banking - France - March 2013

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La Tribune du 20 mars 2013

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