Article paru sur Boursorama le 12 septembre 2013<\/a><\/strong><\/p>\nL\u2019acc\u00e8s au logement reste une pr\u00e9occupation majeure dans le pays. Les orientations prises dans ce domaine, et que semblent bien confirmer la loi en cours de pr\u00e9sentation, sont affect\u00e9es par trois vices majeurs.<\/p>\n
Le premier est de consid\u00e9rer que l\u2019acc\u00e8s au logement doit se faire par le biais de la propri\u00e9t\u00e9<\/b>, alors qu\u2019on peut \u00eatre parfaitement heureux en louant : l\u2019important est de faciliter la construction, pas l\u2019accession. Le second consiste \u00e0 n\u2019aider l\u2019investissement, qui supporte la construction, qu\u2019au travers de dispositifs d\u2019incitation fiscale<\/b>, qui faussent les raisonnements d\u2019allocation – on ach\u00e8te parce qu\u2019on va \u00e9conomiser des imp\u00f4ts, pas parce que l\u2019actif est de qualit\u00e9, et du coup on s\u2019expose \u00e0 des pertes. Le troisi\u00e8me consiste \u00e0 m\u00e9langer consid\u00e9rations \u00e9conomiques et sociales<\/b>, en n\u2019aidant que le logement social ou quasi-social, et en imposant pour les propri\u00e9taires des contraintes diverses qui viennent d\u00e9courager les vell\u00e9it\u00e9s d\u2019investissement. Par exemple, la nouvelle loi annonc\u00e9e imposera une \u00e9ni\u00e8me modalit\u00e9 de contr\u00f4le des loyers.<\/p>\n
Une logique tout \u00e0 fait diff\u00e9rente est pourtant possible, et r\u00e9aliste<\/b>. Elle consiste \u00e0 consid\u00e9rer le logement comme le support d\u2019un produit financier, et \u00e0 le proposer comme tel aux \u00e9pargnants. Il doit normalement en r\u00e9sulter un afflux de capitaux dans le secteur, une solution au probl\u00e8me de la p\u00e9nurie par la mise en ouvre de processus naturels de march\u00e9.<\/p>\n
Un logement, en France, aujourd\u2019hui est un produit financier dot\u00e9 de trois caract\u00e9ristiques. La premi\u00e8re est que sa volatilit\u00e9 est faible<\/b>. Les prix de l\u2019habitation peuvent certes baisser, du fait essentiellement de la d\u00e9solvabilisation des m\u00e9nages, mais les p\u00e9riodes de baisse restent limit\u00e9es en ampleur et dans le temps, ne serait-ce que du fait de la permanence des besoins et donc de la demande. La seconde est que sa rentabilit\u00e9 se d\u00e9gage surtout en fin d\u2019investissement<\/b>. La rentabilit\u00e9 interm\u00e9diaire d\u2019un logement, on le sait, est faible. En revanche, la revente doit normalement d\u00e9gager une plus value, si le produit a \u00e9t\u00e9 bien acquis, si sa valeur d\u2019origine n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 artificiellement pouss\u00e9e \u00e0 la hausse par les avantages fiscaux. Ceci est d\u2019autant plus vrai que la situation de p\u00e9nurie ne r\u00e9sulte pas que d\u2019une insuffisance de construction. Elle r\u00e9sulte aussi de flux socio-d\u00e9mographiques lourds (croissance d\u00e9mographique, recomposition des familles, etc.) qui font que le parc existant doit en permanence \u00eatre r\u00e9aliment\u00e9. La troisi\u00e8me est que sa rentabilit\u00e9 est index\u00e9e, sur les prix et aussi sur l\u2019\u00e9conomie dans son ensemble<\/b>.<\/p>\n
La conjonction des trois fait que le logement libre, ou d\u00eet \u00ab interm\u00e9diaire \u00bb, se d\u00e9finit comme une obligation z\u00e9ro coupon<\/b> : de la dette, \u00e0 rentabilit\u00e9 interm\u00e9diaire faible ou nulle mais finalement bien au rendez-vous in fine, gr\u00e2ce \u00e0 la revalorisation due \u00e0 l\u2019indexation et aussi gr\u00e2ce \u00e0 la plus value finale. Or, de la dette, tout le monde en veut aujourd\u2019hui, car il s\u2019agit d\u2019un produit de placement moins risqu\u00e9 que les actions. On veut surtout de la dette priv\u00e9e, car la dette publique, au moins en Europe ne rapporte plus rien. Et on veut de la dette longue, dans la perspective d\u2019adosser \u00e0 terme les retraites. Il y a donc une vraie l\u00e9gitimit\u00e9 \u00e0 proposer ce produit \u00e0 l\u2019\u00e9pargne publique.<\/p>\n
Les Etats-Unis, lorsqu\u2019ils ont eu \u00e0 financer un effort de reconqu\u00eate de leurs centres villes, ont mis en place des programmes d\u2019\u00e9mission d\u2019obligations, souscrites par des particuliers fortun\u00e9s. Le r\u00e9alisme de l\u2019appel \u00e0 l\u2019\u00e9pargne a donc d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 test\u00e9<\/b>.<\/p>\n
Une autre voie passe par la Bourse<\/b>. Elle consiste \u00e0 constituer un portefeuille d\u2019habitation qui serait vers\u00e9 en Bourse, par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019une fonci\u00e8re sous statut SIIC, qui conf\u00e8re la transparence fiscale. Celle-ci acquerrait et construirait pour son compte propre. Elle se financerait par appel au march\u00e9 de fonds propres et de dette de type obligataire. Les \u00e9pargnants en achetant ces titres auraient l\u2019opportunit\u00e9 de placer leur argent dans de l\u2019habitation, en plus liquide et \u00e0 moindre co\u00fbt fiscal. Ce sont tous les \u00e9pargnants, y compris peu fortun\u00e9s, qui auraient acc\u00e8s \u00e0 cette offre.<\/p>\n
En France, l\u2019habitation a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente en Bourse, avec succ\u00e8s, par l\u2019interm\u00e9diaire de fonci\u00e8res sp\u00e9cialis\u00e9es d\u00eetes SII, dot\u00e9es d\u2019un statut de transparence fiscale. Le statut des SII a \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9 sur d\u00e9cision irresponsable de l\u2019administration<\/b>, bien qu\u2019elles aient beaucoup construit. Avec elles c\u2019est toute l\u2019habitation qui a \u00e9t\u00e9 abandonn\u00e9e par la Bourse, parce que la double imposition, au niveau de la fonci\u00e8re plus \u00e0 celui du d\u00e9tenteur de titres, rendait d\u00e9finitivement le placement sans int\u00e9r\u00eat. C\u2019est ce statut qu\u2019on peut r\u00e9activer. On a donc l\u00e0 une solution non co\u00fbteuse pour les budgets publics (la transparence fiscale n\u2019est pas une exon\u00e9ration : l\u2019imp\u00f4t reste d\u00fb, mais il est per\u00e7u ailleurs), non d\u00e9pendante du bon vouloir bancaire, et d\u2019inspiration volontariste. Ce choix parait tr\u00e8s sup\u00e9rieur \u00e0 celui actuel de la contrainte et de l\u2019aide fiscale. Notons qu\u2019en sus de contribuer \u00e0 soutenir la construction, il peut offrir un produit de placement adapt\u00e9 \u00e0 la gestion des revenus de retraite<\/b>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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