{"id":2271,"date":"2013-04-12T10:47:23","date_gmt":"2013-04-12T10:47:23","guid":{"rendered":"http:\/\/nmwavocats.com\/?p=2271"},"modified":"2016-06-03T18:17:07","modified_gmt":"2016-06-03T17:17:07","slug":"lopci-un-vehicule-dinvestissement-immobilier-liquide-souple-et-dynamique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nmw.law\/en\/contributions\/lopci-un-vehicule-dinvestissement-immobilier-liquide-souple-et-dynamique\/","title":{"rendered":"L\u2019OPCI : un v\u00e9hicule d\u2019investissement immobilier liquide, souple et dynamique"},"content":{"rendered":"

L\u2019OPCI : un v\u00e9hicule d\u2019investissement immobilier liquide, souple et dynamique<\/strong><\/p>\n

D\u00e9finis par l\u2019ordonnance du 13 octobre 2005, les organismes de placement collectifs immobiliers (OPCI) sont venus compl\u00e9ter le dispositif existant des placements du secteur de la \u00ab pierre papier \u00bb que sont les Soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier (SCPI) et les Soci\u00e9t\u00e9s d’Investissement Immobilier Cot\u00e9es (SIIC), dont ils offrent tous les avantages.
\nLes OPCI sont des v\u00e9hicules d\u2019investissement dans des immeubles, d\u00e9tenus directement ou indirectement, donn\u00e9s en location ou construits exclusivement en vue de leur location, y compris en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement.<\/p>\n

Conform\u00e9ment au Code mon\u00e9taire et financier, les OPCI prennent la forme soit de soci\u00e9t\u00e9s de placement \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re \u00e0 capital variable (SPPICAV), soit de fonds de placement immobilier (FPI). Ils sont ouverts \u00e0 tout investisseur personne physique ou personne morale.<\/p>\n

Les OPCI ont de nombreux atouts qui sont notamment : une liquidit\u00e9 facilit\u00e9e, une gestion immobili\u00e8re souple, une fiscalit\u00e9 adapt\u00e9e et un investissement s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\n

Ces organismes pr\u00e9sentent aussi des particularit\u00e9s qu\u2019il est important de bien connaitre quant \u00e0 leur cadre juridique et fiscal (1) et quant \u00e0 leurs acteurs (2).<\/p>\n

1. Cadre juridique et comptable<\/strong><\/p>\n

Aux particularit\u00e9s juridiques et fiscales (1.1), r\u00e9pondent des particularit\u00e9s comptables (1.2).<\/p>\n

1.1. Particularit\u00e9s juridiques et fiscales<\/strong><\/p>\n

Les associ\u00e9s auront le choix, en fonction de leur approche patrimoniale, entre deux types d\u2019OPCI.<\/p>\n

Les FPI constituent des copropri\u00e9t\u00e9s d\u2019actifs immobiliers, d\u2019actifs mobiliers et de liquidit\u00e9s. Les FPI n\u2019ont pas la personnalit\u00e9 morale. En cons\u00e9quence, ils ne sont pas assujettis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s mais \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers.
\nLes SPICAV constituent des soci\u00e9t\u00e9s anonymes ou des soci\u00e9t\u00e9s par actions simplifi\u00e9es \u00e0 capital variable. Leurs revenus et plus-values seront impos\u00e9s selon la fiscalit\u00e9 des revenus mobiliers et plus-values d’actions. Elles b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s sur l\u2019ensemble de leurs b\u00e9n\u00e9fices d\u00e8s lors qu\u2019elles satisfont \u00e0 leurs obligations de distribution.<\/p>\n

1.2. Particularit\u00e9s comptables<\/strong><\/p>\n

Sous r\u00e9serve de certains principes sp\u00e9cifiques, les OPCI appliquent les dispositions du plan comptable des OPCVM, notamment concernant les r\u00e8gles comptables (image fid\u00e8le, comparabilit\u00e9, permanence des m\u00e9thodes, \u00e9galit\u00e9 des porteurs), la d\u00e9finition des actifs et des passifs, les r\u00e8gles de comptabilisation des d\u00e9p\u00f4ts et instruments financiers autres que les actifs immobiliers sp\u00e9cifiques aux OPCI.<\/p>\n

Parmi les particularit\u00e9s comptables, il faut notamment souligner que les plus et moins-values latentes sont inscrites en diff\u00e9rence d\u2019estimation dans le compte de capital car elles ne constituent pas des sommes distribuables.<\/p>\n

2. Les acteurs<\/strong><\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 de gestion joue un r\u00f4le central (2.1), accompagn\u00e9e de divers acteurs qui assurent la transparence de l\u2019OPCI (2.2).<\/p>\n

2.1. R\u00f4le de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion<\/strong><\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 de gestion est en charge de la gestion financi\u00e8re, administrative, comptable et immobili\u00e8re de l\u2019OPCI.<\/p>\n

Elle doit \u00eatre agr\u00e9\u00e9e par l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers (AMF) et disposer d\u2019un programme d\u2019activit\u00e9 sp\u00e9cifique lui permettant de g\u00e9rer les OPCI. Sous r\u00e9serve d\u2019examen des statuts par l\u2019AMF et \u00e0 condition que ses comptes fassent l\u2019objet d\u2019un contr\u00f4le l\u00e9gal, la forme de la soci\u00e9t\u00e9 est libre.<\/p>\n

Les associ\u00e9s peuvent \u00eatre des personnes physiques ou morales, \u00e0 condition que leurs activit\u00e9s ne soit pas source d\u2019un \u00e9ventuel conflit d\u2019int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

2.2. Les autres acteurs<\/strong><\/p>\n

Parmi les autres acteurs figurent notamment l\u2019\u00e9valuateur immobilier et le conseil de surveillance. Le premier a pour mission l\u2019\u00e9valuation des actifs immobiliers de l\u2019OPCI, quant au second, il \u00e9tablit au moins une fois par an un rapport rendant compte des \u00e9ventuelles difficult\u00e9s.<\/p>\n

La transparence des OPCI est encore assur\u00e9e par le d\u00e9positaire qui est un \u00e9tablissement de cr\u00e9dit ou entreprise d\u2019investissement habilit\u00e9e \u00e0 la fourniture du service de conservation ou administration d\u2019instruments financiers. Cet acteur a pour mission la conservation et le contr\u00f4le de l\u2019inventaire des actifs non immobiliers de l\u2019OPCI.
\nEnfin, un commissaire aux comptes doit certifier l\u2019exactitude du document d\u2019information p\u00e9riodique et les comptes annuels de l\u2019OPCI.<\/p>\n

Sarah Lugan : MRICS \u2013 Dipl\u00f4me Sup\u00e9rieur Notarial
\nJean-Christophe Bouchard : MRICS \u2013 Dipl\u00f4me d\u2019Expertise Comptable<\/p>\n

http:\/\/banque-finance.efe.fr\/2013\/04\/08\/lopci-un-vehicule-dinvestissement-immobilier-liquide-souple-et-dynamique\/<\/p>\n

EFE – OPCI – April 2013<\/a><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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